Mayo 8, 2026El precio de compra de una propiedad no dice nada por sí solo sobre su rentabilidad como inversión. Detrás de un porcentaje atractivo puede haber costos ocultos que cambian completamente el panorama. Aquí te enseñamos a calcular correctamente.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la más usada y la más engañosa. Se calcula dividiendo el arriendo anual entre el precio del inmueble. Pero la rentabilidad que realmente importa es la neta: la que queda después de descontar todos los costos reales.
Fórmula para calcular la rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (Arriendo mensual × 12 − Costos anuales) ÷ Precio del inmueble × 100. Los costos que debes incluir siempre:
- —Cuotas de administración de propiedad horizontal.
- —Predial anual.
- —Mantenimiento y reparaciones (estima entre 0.5% y 1% del valor del inmueble por año).
- —Seguros del inmueble.
- —Periodos sin arrendatario (vacancia): promedio de 1 mes por año en Medellín.
- —Comisión de administración inmobiliaria si aplica.
Un apartamento a $350 millones con arriendo de $2.000.000 tiene rentabilidad bruta del 6.8% anual. Si los costos suman $3.600.000 anuales, la rentabilidad neta baja al 5.8%. La diferencia es real y hay que calcularla.
El benchmark del mercado en Medellín
Una rentabilidad neta entre 0.4% y 0.6% mensual (equivalente a 4.8%–7.2% anual) se considera buena para Medellín. Por debajo del 0.4% mensual, la propiedad puede ser una apuesta de valorización, no de flujo de caja. Por encima del 0.6%, es una excelente oportunidad.
Cuándo es mejor vender que arrendar
Si la valorización anual del inmueble supera significativamente la rentabilidad del arriendo, puede ser el momento de vender y reinvertir. Evalúa el costo de oportunidad de tu capital al menos cada dos años para asegurarte de que tu inversión sigue trabajando para ti.
¿Tienes una propiedad en Antioquia? Nosotros la gestionamos.